Sem dinheiro novo, gestoras de real estate lutam para sobreviver e ligam “modo M&A”

Há menos de um mês, a gestora Rio Bravo, que tem mais de R$ 13 bilhões sob gestão, comprou a JPP Capital, que administra R$ 500 milhões. O acordo envolveu a absorção de três fundos imobiliários, sendo dois listados em bolsa, além de outros ativos.

“Temos algumas operações em vista, mais simples do que a que fizemos com a JPP — gestoras que conseguiram fazer apenas um ou dois fundos pequenos”, afirma Evandro Buccini, diretor de renda fixa e crédito da Rio Bravo, ao NeoFeed.

A movimentação da Rio Bravo não é um caso isolado. Sem conseguir captar e com receitas menores, os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) atravessam um dos períodos de maior escassez dos últimos anos — o que tem aquecido as conversas e movimentações de M&A no setor.

Enquanto gestoras menores buscam sobrevivência por meio de fusão ou eventual venda das operações, as maiores aproveitam o momento para se consolidarem. Embora não tenham sofrido os resgates que atingiram os fundos líquidos, a queda das cotas para níveis abaixo do valor patrimonial tem limitado o crescimento da indústria

Na média, os FIIs que compõem o Ifix, índice que conta com os fundos imobiliários mais negociados do mercados, estão cotados com um desconto de 18% em relação ao valor patrimonial — apenas seis dos 117 fundos do índice operam sem deságio.

O principal sintoma do esfriamento do mercado é que, com o mercado pagando menos do que os ativos valem, ninguém quer lançar novas emissões. E, com isso, a expansão inorgânica se tornou a única via de crescimento para alguns gestores – em especial os pequenos.

O NeoFeed ouviu diversos gestores de fundos imobiliários – alguns deles não querem ser identificados – e constatou que há uma intensa movimentação de M&As nos bastidores dessa indústria. “Temos vistos algumas transações”, diz um gestor de uma casa independente. “Mas vamos focar nas nossas iniciativas.”

Um exemplo é RBR Asset, que chegou a avaliar a entrada de um sócio estratégico no capital da gestora, e agora está na ponta compradora e estuda a possibilidade de adquirir casas menores, apurou o NeoFeed.

“Está todo mundo na toca esperando os juros baixarem. Os fundos estão sem caixa, só recebendo as amortizações”, diz Felipe Ribeiro, sócio e diretor de investimentos alternativos do Clube FII. Ele aponta que os R$ 300 milhões sob gestão representam uma espécie de “linha mágica” para que uma gestora de FIIs consiga operar de forma sustentável — e que praticamente todas abaixo desse patamar estariam abertas a negociações. “Só se fala disso nesse mercado.”

O processo de consolidação ganhou tração nos últimos anos, com o Patria liderando a primeira onda ao comprar os fundos do Credit Suisse e a VBI, ampliando sua atuação no mercado imobiliário, área que já tem R$ 24 bilhões sob gestão só no Brasil. Desde então, as conversas não cessaram e ganharam mais intensidade com o momento do mercado.

No primeiro bimestre do ano, os FIIs captaram R$ 3,7 bilhões, ante R$ 7,3 bilhões no mesmo período de 2024, segundo dados da Anbima. Esse ritmo mais fraco vem desde meados do ano passado. No segundo semestre de 2024, a captação foi de R$ 17,1 bilhões, bem abaixo dos R$ 27,2 bilhões registrados entre janeiro e junho e dos R$ 22,2 bilhões do segundo semestre de 2023.

Esse cenário desanimador tem deixado muitas gestoras de pequeno porte sem alternativos e no modo sobrevivência. “O segmento não está só fazendo a conta de quanto sobra no fim do mês. São pessoas que abriram seus próprios negócios depois de uma carreira muito bem-sucedida e que querem sobreviver até o próximo ciclo”, afirma Buccini, da Rio Bravo.

Segundo ele, há um “tamanho razoável” de oportunidades em jogo. De acordo com fontes ouvidas pelo NeoFeed, nas aquisições de gestoras, questões como cultura, integração de times e identidade costumam pesar tanto quanto ou até mais que o valuation. Já nas compras de fundos, o valor fala mais alto. “Quem pagar mais leva”, diz um executivo do setor.

“Esse movimento de consolidação é fruto natural desse cenário que a gente tá vivendo — e positivo, porque acaba sendo uma estratégia de sobrevivência”, diz Bruna Rizek, diretora da Urca Capital, gestora com cerca de R$ 2 bilhões sob gestão.

Segundo ela, a junção de fundos pode trazer ganhos de escala e liquidez, tornando os veículos mais atrativos para o investidor. “Quando eles juntam forças, passam a ter um patrimônio líquido mais robusto. Isso vira uma vantagem competitiva. Eles passam a competir em outro patamar.”

Rizek evita comentar negociações específicas, mas afirma que a Urca acompanha de perto o movimento. “Como gestora, é quase que a nossa obrigação. A gente é sempre muito antenado e aberto às possibilidades de negócio que possam fortalecer nossa estratégia.”

O modelo mais comum, na visão da diretora da Urca Capital, neste momento tende a ser o de fusão entre gestoras menores, como forma de ganhar escala e eficiência. Outro formato que vem se destacando, segundo ela, é a fusão de fundos dentro de uma mesma casa.

Entre os caminhos possíveis, essa tem sido a via mais recorrente. Com menos barreiras culturais e sem a necessidade de sinergias operacionais complexas, a fusão de fundos da própria gestora permite diluir custos, melhorar liquidez e destravar valor. “É o movimento mais natural que acredito que aconteça”, afirma Rafael Ohmachi, da RB Asset.

A gestora, que administra mais de R$ 3 bilhões, confirmou que avalia soluções para dois de seus fundos menores — o que pode incluir uma eventual fusão, embora não comente planos específicos. “Não estamos olhando para fundos de outras casas. Estamos querendo resolver os nossos”, diz Ohmachi.

Foi o que tentou fazer a Hedge Investments, casa com R$ 9,5 bilhões sob gestão, que pretendia unir três fundos de galpões logísticos. A ideia era lançar diversas ofertas para comprar cotas e ativos do HLOG11, do PQAG11 e do HDEL11 para o Hedge Brasil Logística (HGBL11), que será o fundo consolidador. Ao fim do processo, esse fundo terá um patrimônio estimado em R$ 1,6 bilhão. Mas a alta dos juros fez a gestora adiar os planos – por enquanto.

Procurada pelo NeoFeed, a RBR Asset informou que não comenta rumores de mercado.